Immobilienwissen

Einfach Bescheid wissen.

Artikel, Videos, unser Podcast Immo.FM und vieles mehr.
Fühlen Sie sich wie zu Hause.

Gastbeitrag in der BERLINboxx: Immobilien-Investments erfordern ständiges Management

In meiner Kolumne im Business-Magazin "BerlinBoxx" erkläre ich in der aktuellen September/Oktober-Ausgabe, warum gute Rendite der Feind der besseren ist. Immobilien sind nach wie vor die buchstäblich bodenständigste Geldanlage. Menschen aus den In- und Ausland drängen nach Berlin, die Nachfrage nach Wohnraum wetteifert mit der Nachfrage nach Immobilieninvestitionen. Eine perfekte Ausgangslage für jeden, der ein vernünftiges Einkommen und die damit einhergehende Bonität vorzuweisen hat. Inflationsgeschützter Sachwert, Wertsteigerung, Mietsteigerung, prima Eigenkapitalrendite. Läuft, oder?

(Den gekürzten Artikel können Sie natürlich auch in der Online-Version der BerlinBoxx nachlesen)

Klassische Geldanlagen wie das Sparbuch haben aber gegenüber der Immobilie einen entscheidenden Vorteil: Man muss sich darum nicht kümmern.

Der Großteil unserer Mandanten besitzen entweder bereits Anlageimmobilien oder planen eine Investition. Das ist spannend und fordernd, verlangt mir aber auch bisweilen Missionieren ab. Das klingt so: Eine Immobilieninvestition bedeutet, dass Sie sich ihren eigenen Immobilienfonds bauen –selbst bei einer einzigen Wohnung.

Warum? Weil dieses Investment gemanaged werden muss. Das bedeutet Arbeit und spitze Bleistifte, vor wie nach dem Kauf. Damit meine ich nicht nur die Hausverwaltung – die man oft mehr oder weniger befriedigend abgeben wird und übrigens auch sollte. Da geht es um Details, die meist keine großen Unterschiede machen und die man fast immer getrost den Profis überlassen kann.

Es sind viel wichtigere, vordergründige Fragen, die im Alltag gern untergehen, weil sie niemand stellt: Wie und wann können Sie Mieten im rechtlichen Rahmen erhöhen? Gibt es Mietverhältnisse, die man proaktiv und produktiv beenden sollte? Wie passen Ihre Immobilien als Gesamtkonzept zusammen? Gibt es erhebliche Unterschiede in der Rentabilität Ihrer Objekte? Wenn Sie einmal Geld brauchen – welche Immobilie verkaufen Sie zuerst? Wie passt das Ganze in Ihre Lebensplanung?

Viele belassen es mit ihren Betrachtungen bei „Naja, die Miete kommt kontinuierlich rein und die Preise steigen ja von alleine“. Wer ermittelt, wieviel Prozent Verzinsung Ihre Immobilien wirklich bringen? Wer nimmt jede einzelne für sich unter die Lupe und prüft die Entwicklung in der Zukunft?

Ich spreche von einer ganzheitlichen Betrachtung, die ich bei vielen meiner Mandanten gleichsam vermisse wie ermöglichen darf. Immobilien beurteilt man als Eigentümer auch immer mit Emotionalität. Emotion bedeutet Bauchgefühl und damit auch weniger Neutralität (Vorteil Sparbuch: Selbst Briefmarken sind spannender).

Hier füllen wir als Sachverständigensozietät wichtige Lücken. Der Steuerberater soll und kann Ihre steuerliche Belastung optimieren, die Bank in der Regel ihre eigene Rendite, wenn Sie Glück haben vielleicht auch Ihre Zinsbelastung. Die Hausverwaltung hat zuerst einmal alle Hände voll zu tun (und heute auch nur Sprechstunde bis 13:00). Ihre Rechtsanwälte werden die Rentabilität Ihrer Anlagen nicht hinterfragen. Falls Sie also kein Immobilienprofi mit einigen Jahrzehnten Erfahrung sind: Wer ist Ihr Fondsmanager?

Ich beobachte in unserer täglichen Praxis seit Jahren eine steigende Nachfrage nach Immobilien-kompetenz, angefangen bei unserer ureigenen Aufgabe, der Bewertung von Immobilien bis zu dieser ganzheitlichen Beratung, Prognosen, Entwicklungen, Chancen und ganz konkreten Maßnahmen, manchmal sogar bis zu deren konkreter Umsetzung.

Es ist faszinierend, wie man mit Mühe, Erfahrung und Sachverstand die Rendite einer Geldanlage proaktiv beeinflussen kann. Das weiß ich nicht zuletzt aus eigener Erfahrung: Auch meine eigenen Immobilien unterziehe ich regelmäßig intensiven Prüfungen und kritischen Betrachtungen.

Vermögensverwalter können Fonds A verkaufen, um in Fonds B zu investieren. Doch auch dann ist nicht sicher, was die Zukunft bringt. Bei Immobilien lässt sich so etwas deutlich erfolgversprechender umsetzen, wenn man sich auskennt.

Wir betreuen, bewerten und beraten seit Jahren große Immobilienportfolios und wissen daher aus erster Hand, welchen Einfluss oft schon kleine Veränderungen haben können. Aus dieser Erfahrung heraus haben wir uns neben der Wertermittlung als eine Sozietät aus wenigen auch auf die Portfolioanalyse spezialisiert.

Die eigenen Immobilien auf den Prüfstand zu stellen, aktiv zu managen ist wie Fitnesstraining oder der Gang zur Routineuntersuchung: Man hat erst deutlich später etwas davon. Tut man es nicht, wird kein unmittelbarer Schaden sichtbar.

Glücklicherweise entsteht in den letzten Jahren, auch im Lichte der sich stark ändernden Preise bei uns in Berlin mehr und mehr Bewusstsein dafür, dass „mehr“ oder „wertvoller“ nicht zwingend „das Beste“ ist. Dennoch bleiben wir bei Otto & Kollegen dabei, mehr Bewusstsein dafür zu schaffen, dass die geglückte Vermietung und die regemäßige Kontrolle der Bankauszüge nur der Anfang sind.

Letzte Änderung am Dienstag, 02 Mai 2017 13:33
Artikel bewerten
(0 Stimmen)
Mirko Otto

Mirko Otto ist Diplom-Wirtschaftsingenieur und von der IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Als Gründer und Inhaber der Sachverständigensozietät "Otto und Kollegen" ist er seit 1997 in der Bewertung von Immobilien jeder Art bestens vertraut.

Nach oben