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Was steckt unter dem Mietendeckel?

Es war der einer der Aufreger 2019 und hat Berlin zum „Schilda“ der Wohnungspolitik gemacht. Nicht nur auf facebook, selbst in der Tagespresse konnte man dem Thema seit dem Sommer kaum entkommen: Dem Mietendeckel.



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Die politische Lösung des Berliner Senats sieht vor, dass die Mieten auf bestimmte Obergrenzen festgelegt werden. Dabei soll das Mietniveau auf das von 2013 zuzüglich Inflation festgelegt werden. Auch die Anhebung der Miete bei einer Neuvermietung soll limitiert werden.

Mietendeckel schaffte Mieterhöhungen

Die erste Folge - die wir in unserer Arbeit und privat direkt zu spüren bekommen haben – war eine Welle von Mieterhöhungen. Solange es noch geht, wollte sich eine Vielzahl von Vermietern künftige Einkünfte sichern. Eine uns bekannte Hausverwaltung hatte im Juni 2019 innerhalb weniger Wochen ganze zweitausend Mieterhöhungen zu versenden.

Damit ist die ursprüngliche Absicht erst einmal konterkariert. Doch damit beginnen die Probleme erst. Darf das Land Berlin solch ein Gesetz überhaupt verabschieden? Gibt es da nicht Kollisionen mit dem Bundesrecht? Ist ein solcher mittelbarer Eingriff in das Eigentumsrecht überhaupt legal?

Das bewirkt der Mietendeckel wirklich

Die Grenzwertigkeit dieser Entscheidungen führt auch dazu, dass sich in der Immobilienwirtschaft ein generelles Misstrauen in den Senat aufbaut, so dass selbst der Glaube daran, wie lange Neubauten noch von der Regelung ausgenommen sein werden, immer instabiler wird.

Unsere Einschätzung: Vermieten wird immer unattraktiver. Logische Folge: Eigentümer suchen Alternativen:

  • Kurzfristige möblierte Vermietung
  • Vermietung unsanierter Wohnungen, weil Modernisierungen nicht mehr ausreichend refinanziert werden können
  • Verkauf
  • Aufteilung von Wohnhäusern zum Zweck des Verkaufs

Bei den derzeitigen Preissteigerungen ist sogar ein Leerstand zwischenzeitlich attraktiv, wenn auch unmoralisch.

Eine weitere Folge: Erste Wohnungsbau-Genossenschaften haben sich aus Bauvorhaben zurückgezogen und damit Berlin um weitere neue Wohnungen gebracht.

Dies wiederum bekommt das Handwerk zu spüren: Auftragseinbrüche bei der Sanierung von bis zu 40% befürchtet die „Fachgemeinschaft Bau“.

Ist es nicht ebenfalls logisch, dass es am Ende dieses Weges weniger Mietwohnungen und mehr Eigentumswohnungen geben wird? So wird es noch schwerer für die eigentliche Zielgruppe dieser Maßnahmen, nämlich die Normalverdiener, eine Wohnung zu finden.

Wer profitiert vom Mietendeckel?

Doch es gibt auch Gewinner: Wer heute einen guten Mietvertrag hat, der ist in Sicherheit, sofern er keine Mieterhöhung bekommen hat. Das war er allerdings vor dem Mietendeckel auch.

Sollten Mieter nun ihre derzeitige Miete beanstanden, gar weniger zahlen? Das muss die Zukunft bzw. die Rechtsprechung zeigen. Es besteht durchaus die Chance, in einen Rechtsstreit mit dem Vermieter zu geraten, der auch in einer Kündigung des Mietverhältnisses enden kann. Hier gibt es bislang keinerlei Sicherheit, außer der, dass sich Gerichte damit werden befassen müssen.

Unser Ausblick

Was uns ratlos lässt, ist, dass das Land Berlin neben seinen Bemühungen um die Mietpreise immer weniger für den aktiven Wohnungsbau tut.

Dachgeschosse sollen nicht mehr ausgebaut werden, Bauflächen werden nicht ausgewiesen etc.

Bestehende Wohnungen werden zu horrenden Preisen bzw. mit erheblichem Verlust gegenüber dem damaligen Verkauf von Investoren zurückgekauft, eine Maßnahme, die keine einzige neue Wohnung schafft. Wir können dieses Vorgehen nur noch mit ideologischen Beweggründen erklären, wirtschaftlich sinnvoll ist dies freilich nicht.

Weiterhin werden Zehntausende in jedem Jahr nach Berlin kommen. Die Wohlhabenden werden sich wie bisher auch Wohnungen im oberen Preis- und Ausstattungssegment kaufen.

Für die Geringverdiener, die allein erziehende Mutter und den "Arbeiter" wird sich nichts bessern können.

Wir hoffen, dass der Mietendeckel so schnell wie möglich verworfen wird, wie und von wem auch immer.

Wie immer weiß Mirko Otto noch mehr zum Thema.

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Letzte Änderung am Donnerstag, 19 Dezember 2019 13:56
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Mirko Otto

Mirko Otto ist Diplom-Wirtschaftsingenieur und nach ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliensachverständiger. Als Gründer der Sachverständigensozietät "Otto und Kollegen" ist der Vater von drei Kindern selbst Immobilieninvestor und seit 1997 mit der Bewertung von Immobilien jeder Art bestens vertraut.

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