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Was ist die "Neutralität des Gutachters?"


"Neutralität" kennt man meistens von der Schweiz. Bei Schiedsrichtern ist man sich manchmal nicht sicher. Wie ist das denn eigentlich bei einem Immobiliensachverständigen?

 

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Mit Unabhängigkeit ist natürlich nicht gemeint, dass ein Gutachter ein Freiberufler sein müsste oder nicht angestellt sein darf. Sonst wären auch unsere Teamkollegen nicht unabhängig.

Unabhängigkeit bedeutet, dass der Sachverständige eine Immobilie völlig unvoreingenommen und ohne jedes Interesse am Ausgang in Augenschein nimmt und bewertet.

Pflicht zur Objektivität

Wenn es solche Interessenkonflikte gibt, muss ein ordentlicher Immobiliensachverständiger das auch einräumen und das Mandat ablehnen. Selbst verständlich können wir nicht für alle anderen sprechen, aber wir verhalten uns so.

Wir haben einfach zu viel zu verlieren.

Nicht selten behauptet auch der ein oder andere Makler, dass er ein Immobiliensachverständiger wäre. Wortwörtlich genommen hat er bestimmt einigen "Sachverstand in Sachen Immobilien".

Er hat aber ein eigenes Interesse, denn je höher der Preis ist, den er für eine Immobilie erzielt, desto mehr Geld verdient er. Das kann natürlich trotzdem ein hochanständiger Mensch sein, der Interessenkonflikt ist dennoch nicht zu leugnen. Er ist bestimmt nett und sachkundig, unabhängig oder neutral ist er keinesfalls.

Selbst Kompetenz ist nicht alles.

Subjektiv schön. Objektiv unklar.

Fachliche Kompetenz und Markterfahrung setzen Sie bei Sachverständigen – zu Recht – voraus.

Der Verdacht, ein Gutachten könne durch Einflussnahme einer Partei geschönt sein und nicht das reine Ergebnis der unparteilichen Beurteilung durch den Sachverständigen sein, ist allgegenwärtig.

Mancher Auftraggeber sucht sogar ganz offen einen „biegsamen" und „willigen" Gutachter, der die bereits im Vorfeld besprochenen Werte „hinrechnet".

Und bei manchem Gutachten, die man uns zur Gegenprüfung gibt, werden auch wir den Verdacht nicht los, dass der Sachverständige entweder nicht über die vorausgesetzte Sachkunde verfügt, oder dass er schlichtweg ein „Gefälligkeitsgutachten" erstellt hat.

Wie bleiben wir neutral und objektiv?

Zum einen werden bei uns Gutachtenaufträge üblicherweise durch jemanden angenommen, der mit der nachfolgenden Gutachtenerstellung nichts zu tun hat. Werden an denjenigen irgendwelche „Wunschwerte" herangetragen, dann notiert er sie ausdrücklich nicht und teilt sie auch niemand anderem mit.

Wir nehmen auch nicht jeden...

Erfolg ist kein Zufall. Für uns heißt das, dass wir Aufträge nicht annehmen, bei denen wir gebeten werden, „nachzuhelfen". Wir prüfen gern, ob Ihnen ein Gutachten nutzen würde (z.B. ob ein bestimmter Wert realistisch erscheint), allerdings erstellen wir definitiv kein "Gefälligkeitsgutachten" oder "übersehen" absichtlich irgendwelche Dinge. Berechtigte Hinweise des Auftraggebers auf Mängel, Schäden und Lagenachteile sind natürlich in Ordnung.

Wir sind auch Menschen, aber...

Sehen Sie: Es ist nicht so, dass wir niemandem einen Gefallen tun wollen, wenn es möglich ist. Wir sind mit Sicherheit auch nicht moralinsaure Apostel. Der Punkt ist ein anderer:

Wenn wir nicht den Wert ansetzen, den wir ermitteln, sondern den, der gewünscht wird, dann ginge das nur, wenn wir uns absichtlich "vertun". Und so etwas kommt raus. Mitbewerber würden sich auf solche Gutachten geradezu stürzen und entweder sagen, „Die Ottos sind zu doof zum Rechnen" oder „Die Ottos sind kriminell".

Das wäre mehr als „nicht gut". Auch für Sie.

Zwar könnte eine Einflussnahme immer noch im Verlauf der Gutachtenerstellung eintreten, wenn der Sachverständige beim Ortstermin den Beteiligten begegnet. Bei gerichtlich beauftragten Gutachten ist diese Gefahr ohnehin sehr gering, da zumeist beide Parteien – oftmals noch mit mehreren Vertretern – anwesend sind.

Auch gerne versucht: Der Anruf zwischen Tür und Angel:

Während einer rechtlichen Auseinandersetzung rief im März 2003 der Anwalt einer vor dem Kammergericht klagenden Partei bei uns an und wollte den bestellten Sachverständigen sprechen. Wir mussten ihm sagen, dass in einem solchen Streitfall der Sachverständige nicht ohne die Anwesenheit der Gegenpartei mit ihm sprechen könne. Wir baten darum, dass er seine Fragen oder Mitteilungen schriftlich an uns richtet, so Leid es uns tut. Er war verdutzt und meinte: „Nicht alle reagieren so!".

Noch neutraler: Vier Augen.

Weiterhin nimmt an einem Ortstermin neben dem ausführenden Sachverständigen noch ein technischer Mitarbeiter unseres Büros teil (Architekt, Dipl.-Ing. o.ä.) und notiert dabei auch Aussagen der Teilnehmer über das Objekt.

Jedes fertig gestellte Gutachten wird bei uns von einem weiteren Sachverständigen geprüft, bevor es an Sie verschickt wird.

Neutraler geht es wohl kaum.

Der zweite Sachverständige erhält das Gutachten mit der Akte kommentarlos übergeben, um es auf fachliche und sachliche Richtigkeit zu überprüfen. Er hat bei Zweifeln oder Unklarheiten ein Veto über den Versand.

Kurz gesagt: Sie werden bei uns keinen Zweifel an Objektivität und Neutralität finden, und das nicht nur, weil wir „so sind", sondern auch, weil wir Vorkehrungen in unseren Abläufen getroffen haben.

Darum schlafen Sie so ruhig wie wir.

Wir halten es für unumstößlich, dass der langfristige Erfolg unserer Sozietät untrennbar mit unserem Ruf, unbestechlich, neutral und objektiv zu sein, verbunden ist.

Letzte Änderung am Freitag, 21 November 2014 13:43
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Mirko Otto

Mirko Otto ist Diplom-Wirtschaftsingenieur und nach ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliensachverständiger. Als Gründer der Sachverständigensozietät "Otto und Kollegen" ist der Vater von drei Kindern selbst Immobilieninvestor und seit 1997 mit der Bewertung von Immobilien jeder Art bestens vertraut.

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