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Taugen Online-Gutachten?

Videobeitrag Online-Bewertungen

Ab und an werden wir angerufen, ob wir nicht sehr preiswert ein „Kurz-Gutachten" erstellen können, weil ja alle Beteiligten das Objekt kennen und man bräuchte „nur so ungefähr einen Wert". Dies verlangt nach einer „Ausblendung" von Informationen, die durchaus wertrelevant sein können. Möglichst genau soll das Ergebnis sein, aber auch wenig (kostenpflichtige) Arbeit machen...

Im Internet werden derzeit in verschiedenen Formen automatisierte Kurzgutachten, Online-Bewertungen und Schnellgutachten zu sehr geringen Preisen angeboten. Hierbei sind vom Eigentümer oder Kaufinteressenten bestimmte Basisdaten zur Lage, Bauart, Ausstattung und in wenigen Fällen auch Besonderheiten einzugeben.

Auf Grundlage dessen wird von einer Software ein Schätzwert oder eine Schätzwertspanne angegeben. Diese basieren auf Auswertungen verschiedener Internetportale zur Vermietung und Verkauf von Immobilien und regionalen Daten und Statistiken.

Warum kann das schon theoretisch nicht funktionieren?

Schon bei der Eingabe der Basisdaten gibt es zu wenige Möglichkeiten Besonderheiten (zusätzliche Ausbauten und Einbauten) zu berücksichtigen. Schon hier sind eventuell bestimmte Details mit Fachwissen zu betrachten und einzugeben (z. B. übergroße Grundstücke, die eventuell geteilt werden könnten). Bleiben solch wertbeeinflussende Merkmale unberücksichtigt, können nur unkorrekte Werte errechnet werden.

Es werden i.d.R. durchschnittliche Werte aus Internetportalen verwendet. Wenn das zu bewertende Objekt in irgendeinem Bereich nicht dem Durchschnitt entspricht (sei es in Teilen besser oder schlechter), kann dies nicht mit erfasst werden. Dies kann auch vom Nutzer nicht so einfach durch Zu- und Abschläge auf den Endwert berücksichtigt werden, da nicht offensichtlich ist, aus welchem Bereich der Durchschnittswert gebildet wurde.

Auch prüft die Software nicht alle wertbeeinflussenden Parameter wie Bauplanungsrecht, Denkmalschutz, Naturschutz, Wasserschutz, Altlasten, Baulasten, zukünftige Erschließungs- und Ausbaubeiträge oder das Grundbuch auf Rechte und Belastungen ab. Besonderheiten wie z. B. ein überausgenutztes Grundstück (damals mehr gebaut als heute erlaubt) oder Wohnungs- und Nießbrauchsrechte können somit nicht korrekt berücksichtigt werden.

Es findet keine Besichtigung durch einen Fachmann statt. Es kann so nicht die individuelle Lage des Grundstückes, die Nutzbarkeit des Grundrisses oder ein eventueller Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf erfasst werden. Nur ein Sachverständiger mit Kenntnis des örtlichen Marktes kann regionale Einflüsse und Trends mit bewerten (Ausbau der Bundesstraße, Schließung des Flughafens, zukünftig neuer Erwerberkreis durch Ansiedlung eines großen Unternehmens usw.).

Ein richtiges Gutachten kostet Geld, denn es werden umfassende Recherchen betrieben, alle wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt und eine objektbezogene Wertermittlung durchgeführt. Der Sachverständige haftet mit seiner Unterschrift für Fehlbewertungen.

Online-Gutachten

Die verschiedenen Anbieter von Online-Bewertungen weisen selber darauf hin, dass die Kurzbewertungen kein Gutachten ersetzen und nur eine ungefähre Preisvorstellung geben können. Aber auch dies ist nicht zutreffend (siehe Praxisbeispiele), kann aber leider vom Laien so nicht erkannt oder (die Abweichungen) nicht eingeschätzt werden.

Sinnvoller wäre es (auch zur Erfragung von Spannenwerten oder Kaufpreisen) einen örtlichen Sachverständigen zu fragen (und ggf. ein pauschales Stundenhonorar zu bezahlen), dafür aber einen realistischen Wert zu erhalten.

Meist werden bei der Anschaffung eines Fernsehgerätes oder Fahrzeuges weit mehr Aufwand und Recherchen betrieben, als bei Anschaffung einer Immobilie, obwohl der Anschaffungspreis einer Immobilie weit höher als der eines Fernsehgerätes oder Fahrzeuges ist.

Das Praxisbeispiel

Es wurde an verschiedenen Beispielen (bei denen tatsächliche Kaufpreise vorliegen) eine Onlinebewertung durchgeführt. Als Hinweis sei gegeben, dass derzeit für einen normalen, aber ordentlichen Standard rd. 1.400 €/m² Wohnfläche Baukosten benötigt werden.

Fall 1:

Einfamilienhaus in Frohnau, 230 m² Wohnfläche, gute Wohnlage, 1.533 m² Grundstück, Baujahr 1911, durchschnittlicher Ausstattungsstandard, teilweise modernisiert. Die Onlinebewertung wurde von einem Fachmann durchgeführt, die Richtigkeit der Eingaben ist daher gegeben.

Ergebnis der Onlinebewertung:

  • Ermittelter durchschnittlicher Marktwert für diese Immobilie: 469.000 €
  • Resultierende Wertspanne für diese Immobilie: 408.000 € - 530.000 €
  • tatsächlicher Kaufpreis: 650.000 € Differenz: 181.000 € oder 39 %

Bei der Onlinebewertung verbleibt nach Abzug des Bodenwertes rd. 439 €/m² Wohnfläche für das Gebäude. Dies ist für ein durchschnittlich ausgestattetes, teilweise modernisiertes Gebäude in einer guten Lage völlig unplausibel. Im Vergleich verbleiben beim tatsächlichen Kaufpreis rd. 1.226 €/m² Wohnfläche für das Gebäude.

Fall 2:

Einfamilienhaus in Heiligensee, 152 m² Wohnfläche, mittlere Wohnlage, 674 m² Grundstück, Baujahr 1999, hochwertiger Ausstattungsstandard. Die Onlinebewertung wurde von einem Fachmann durchgeführt, die Richtigkeit der Eingaben ist daher gegeben.

Ergebnis der Onlinebewertung:

  • Ermittelter durchschnittlicher Marktwert für diese Immobilie: 276.000 €
  • Resultierende Wertspanne für diese Immobilie: 218.000 € - 334.000 €
  • tatsächlicher Kaufpreis: 372.000 € Differenz: 96.000 € oder 35 %
Bei der Onlinebewertung verbleibt nach Abzug des Bodenwertes rd. 974 €/m² Wohnfläche für das Gebäude. Dies ist für einen hochwertig ausgestatteten Neubau in mittlerer Lage ebenfalls völlig unplausibel. Im Vergleich verbleiben beim tatsächlichen Kaufpreis rd. 1.605 €/m² Wohnfläche für das Gebäude. Sehr auffallend ist, dass die tatsächlich erzielten Kaufpreise sogar aus den Spannenangaben der Onlinebewertung herausfallen!!!

Immoblienbewertung kostenlosFall 3:

Einfamilienhaus in Frohnau, 130 m² Wohnfläche, gute Wohnlage, 720 m² Grundstück, Baujahr 1936, etwas unterdurchschnittlicher Ausstattungsstandard, teilweise modernisiert. Die Onlinebewertung wurde von einem Fachmann durchgeführt, die Richtigkeit der Eingaben ist daher gegeben.

Ergebnis der Onlinebewertung:

  • Ermittelter durchschnittlicher Marktwert für diese Immobilie: 244.000 €
  • Resultierende Wertspanne für diese Immobilie: 173.000 € - 315.000 €
  • tatsächlicher Kaufpreis: 300.000 € Differenz: 56.000 € oder 23 %

Bei der Onlinebewertung verbleibt nach Abzug des Bodenwertes rd. 553 €/m² Wohnfläche für das Gebäude. Dies ist für einen etwas unterdurchschnittlich ausgestatteten Altbau (teilweise modernisiert) in einer guten Lage wieder nicht plausibel. Im Vergleich verbleiben beim tatsächlichen Kaufpreis rd. 985 €/m² Wohnfläche für das Gebäude.

Fall 4:

Einfamilienhaus in Berlin-Westend, 230 m² Wohnfläche, gute Wohnlage, 627 m² Grundstück, Baujahr 1935, 2008 voll modernisiert und saniert, gehobener Ausstattungsstandard Die Onlinebewertung wurde von einem Fachmann durchgeführt, die Richtigkeit der Eingaben ist daher gegeben.

Ergebnis der Onlinebewertung:

  • Ermittelter durchschnittlicher Marktwert für diese Immobilie: 374.000 €
  • Resultierende Wertspanne für diese Immobilie: 300.000 € - 449.000 €
  • Ankaufspreis unsaniert 430.000 €,

Sanierungs- und Modernisierungskosten 250.000 €,

Verkaufspreis 975.000 € Differenz: 601.000 €

Bei der Onlinebewertung verbleibt nach Abzug des Bodenwertes rd. 263 €/m² Wohnfläche für das im gehobenen Standard voll sanierte Gebäude (allein der reine Bodenwert beträgt bereits rd. 314.000 €.)

Dies ist für einen gehoben und in vollkommen modern ausgestatteten Altbau (Kamin, Parkettböden, hochwertige Granit-Einbauküche, 4 Bäder zzgl. Wellnessbereich mit Whirlpool, Trocken- und Dampfsauna) in einer guten Lage völlig unplausibel und nicht nachvollziehbar.

Warum Sie den Fachmann brauchen.

Eine Immobilienbewertung über das Internet kann also ein Verkehrswertgutachten nicht ersetzen.

Da bei der Online-Bewertung keine Besichtigung erfolgt und keine Unterschrift geleistet wird, wird somit auch keine Haftung für Falschaussagen übernommen. Niemand kann für die gezahlte Software-Nutzungsgebühr von bis zu 100 € eine Haftung übernehmen.

Jedes richtige Gutachten enthält auch Hinweise auf die zukünftige Entwicklung (unterstellte Nutzung, Mietentwicklung, Nachhaltigkeit der Objektart usw.) und zwar nicht nach statistischen Durchschnittswerten, sondern nach objektbezogenen Faktoren.

Nicht zu vernachlässigen ist auch das Gespräch mit dem Fachmann vor Ort. Hier kann ein Austausch mit dem Fachmann geführt werden: Wie sieht er die Immobilie? Wie beurteilt er den Sachverhalt? Wie entwickelt sich der Markt gerade, was ist wohl zu erwarten? Wo sind die Risiken bei der Immobilie? Gibt es Erfahrungswerte zu Schwachstellen bzgl. der Gebäudekonstruktion bei genau dieser Bauweise? Welche Erfahrungen haben andere Kunden mit Sanierungen dieser Art gemacht (Pelletheizungen)? Wie kann man das Objekt am sinnvollsten vermarkten? Welche weiteren Fachleute sind ggf. noch erforderlich (Bauschadensgutachter, Notar)? usw. usw. – die Begutachtung durch einen Sachverständigen enthält weit mehr Serviceleistungen und Informationen als ein Online-Gutachten.

In einigen Fällen wird ein Vollgutachten unumgänglich sein: als Nachweis bei den öffentlichen Behörden und Einrichtungen, bei Gerichtsstreitigkeiten, bei Scheidungs- oder Erbschaftsangelegenheiten usw. (aber auch hier gibt es Ausnahmen: eventuell wird ein Gutachten vom Gericht nicht anerkannt, da es als sog. Parteigutachten erstellt wurde – lassen Sie sich auch hier beraten).

Auch bei Auszahlungen von Miteigentümern sollte ein richtiges Gutachten erstellt werden, damit alle Beteiligten die Ansätze prüfen und nachvollziehen können.

Jedes Gutachten sollte so verfasst sein, dass die Erläuterungen zu Ansätzen und Werten von einem Laien nachvollzogen werden können (sh. dazu unsere Mustergutachten unter Wissenspool/Mustergutachten).

Im Verkaufs- oder Ankaufsfall kann eine so fehlerhafte Online-Bewertung zu falschen Preisvorstellungen führen – auch hier kann ein Sachverständiger oder guter Makler i. d. R. einen verlässlicheren Wert nennen, als die Online-Bewertungen es offensichtlich vermögen.

Warum ein Vollgutachten mehr Geld kostet

Neben der Unterlagenbeschaffung (Grundbuch, Grundrisse) werden umfangreiche Informationserfragungen (Stadtplanung, Denkmal-, Natur- und Wasserschutz, Baulasten, Altlasten, Erschließungs- und Ausbaubeiträge) durchgeführt. Es werden Recherchen zu aktuellen Mieten und Kaufangeboten durchgeführt. Es wird eine Besichtigung des Objektes vorgenommen. Im Gutachten werden alle abgefragten Informationen aufgeführt und eventuelle Werteinflüsse beschrieben. Dann werden die Berechnungen durchgeführt und erläutert, so dass diese auch vom Laien nachvollzogen werden können und plausibel sind. Der so ermittelte Verkehrswert wird anhand verschiedener Quellen auf Plausibilität geprüft. Vor der Fertigung und Auslieferung wird bei Otto & Kollegen eine Qualitätsprüfung von einem zweiten Sachverständigen durchgeführt.

Wir von Otto & Kollegen möchten nicht nur Ihren Bedarf an Gutachten decken, sondern Ihnen in allen Fragen bezüglich Immobilien zur Seite stehen – egal ob sie ein Einfamilienhaus besitzen oder ein ganzes Portfolio an Immobilien, ob Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten –sei es zur Selbstnutzung oder als Geldanlage. Wir erstellen nicht nur Verkehrswertgutachten für Sie, sondern beraten Sie rund um die Immobilie (lohnt es sich dieses Objekt vor der Zwangsversteigerung zu kaufen? Gibt es vergleichbare Objekte in besseren Lagen?).

Kommen Sie zu uns und schildern Sie Ihr Problem, Ihre Idee oder die (veränderte) Ausgangssituation zum Immobilienbesitz oder -erwerb. Wir werden uns darum kümmern und versuchen eine Lösung zu finden:

Sei es, dass Steuern gespart werden sollen und an eine vorzeitige Übertragung gedacht wird: Möchten sie als sorgenfreier Mieter in Ihrer Immobilie bleiben, da keine Erben vorhanden sind oder diese die Immobilie nicht erben möchten oder sollen? Oder möchten Sie ihr Portfolio auf Wirtschaftlichkeit prüfen lassen: Wie gut arbeitet die Hausverwaltung? Werden die Objekte wirtschaftlich betrieben? Gibt es Objekte die besser abgestoßen werden sollten und dafür in besseren oder aufstrebenden Lagen andere Investitionen getätigt werden? Brauchen Sie einen Energieausweis oder einen Architekten? – wir haben den Kontakt zu guten Fachleuten.

Fazit:

Das getestete Onlinebewertungssystem ist nur mit unzureichend zu bewerten. Die Werbeaussage, dass sich mit der Onlinebewertung ein erster Überblick verschafft werden kann, ist somit aus unserer Sicht bereits unzutreffend. Es kann bezweifelt werden, ob andere Anbieter, die auf einen kleineren Datenbestand zurückgreifen müssen, wesentlich bessere Ergebnisse erzielen. Ob diese Onlinebewertungen irgendeine Aussagekraft haben, mögen die Leser nun selber beurteilen.

Wenn Sie den Wert einer Immobilie wissen wollen, fragen Sie nicht ihren Arzt oder Apotheker, auch nicht den Bäcker oder den Gesangslehrer, sondern jemanden, der sich damit auskennt!

 

Letzte Änderung am Sonntag, 16 November 2014 09:35
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Mirko Otto

Mirko Otto ist Diplom-Wirtschaftsingenieur und von der IHK öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Als Gründer und Inhaber der Sachverständigensozietät "Otto und Kollegen" ist er seit 1997 in der Bewertung von Immobilien jeder Art bestens vertraut.

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