"Wir haben einen Kolbenfresser"

Preisblasenbildung auf den Wohnungsmärkten durch zu wenig Neubau in Städten wie Berlin

- von Reinhart Bünger

Der Bauboom in Deutschland hat in den ersten zwei Monaten des Jahres etwas an Tempo verloren. Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen ging im Winter zurück. Das Statistische Bundesamt verzeichnete vor allem ein Minus bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Wegen der großen Nachfrage nach Wohnungen waren die Baugenehmigungen in den vergangenen Jahren stetig angestiegen – 2016 war sogar ein Rekordjahr. Doch nun das: Die Genehmigungen bei Mehrfamilienhäusern stiegen zwar um acht Prozent und erreichten den höchsten Stand in diesem Zeitraum seit fast zwanzig Jahren. Doch vielerorts scheint es schlicht zu wenig Bauland zu geben. Dass sich dies am ehesten bei Ein- und Zweifamilienhäusern auswirkt, ist mit Blick auf die Großstadt Berlin nachvollziehbar. Hier wird nach Einschätzung von Analysten und Verantwortlichen aus der Immobilienwirtschaft nicht nur eine Politik betrieben, die junge Familien aus der Stadt heraus an den Rand treibt. Die Entwicklung läuft auch auf eine Preisblase bisher nicht erlebten Ausmaßes zu.

Dies jedenfalls war der Tenor einer Veranstaltung des Vereins Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI) am Donnerstagabend im Ludwig Erhard Haus. „Eine Hauptstadtblase?“, hatten die Veranstalter gefragt und um Meinungen zum Berliner Immobilienboom und seinen Folgen für die Berliner Wirtschaft gebeten.

Dass sich die schärferen Regeln für die Vergabe von Immobilienkrediten darauf ausgewirkt haben, dass weniger Baugenehmigungen erwirkt werden, glauben Vertreter von Haus und Grund Deutschland, einer Interessensvertretung von Eigenheimbesitzern, eher nicht. Auch von einer ausgeweiteten Kreditausreichung – Kennzeichen einer Blasenbildung – kann in Deutschland und damit auch in Berlin nicht die Rede sein – wenngleich Carsten Jung, Vorstand der Berliner Volksbank, von 2016 als dem besten Jahr der Kreditgeschäfte seiner Bank in den letzten Jahren sprach. „Es ist aber zwischen Preis- und Immobilienblase zu unterscheiden“, sagte der Kreditvorstand. Und mit Blick auf die Preisblase ist Berlin bisher nicht die Puste ausgegangen.

Im Gegenteil scheint es so, als werde in der Stadt eben erst richtig Luft geholt. „Es liegt ein enormer Druck auf dem Immobilienmarkt, nicht nur im Wohnen, sondern auch im Gewerbe“, beobachtet nicht nur der Volksbanker. „Wir haben einen Kolbenfresser“, sagte Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa AG, die zu den großen unabhängigen Analyseunternehmen der Immobilienbranche gehört. „Wir sind in Berlin nicht in der Lage, auf der Angebotslage genug zu schaffen – weder auf der Büroseite noch auf der Wohnungsseite.“ Gleichzeitig fließen große Mengen ausländischen Kapitals nach Deutschland und nach Berlin, das hier in Immobilien angelegt werden soll. Die Folge: Die Preise steigen. „Auf der Grundstücksmarktseite haben wir in der Tat in Berlin ein Problem“, analysiert Schulten.

Und dies wider alle kapitalistische Gesetzmäßigkeiten. Denn anders als in den USA gibt es hierzulande bisher keine Tendenz zum „House Flipping“, dem Kauf und Verkauf von Häusern oder Wohnungen in schneller Abfolge über das Internet um des schnöden Profits willen. „Die Preise, die wir beobachten, können nicht mehr zusammenhängen mit den Fundamentaldaten“, führte Alexander Fink von der Universität Leipzig (Institut für Wirtschaftspolitik und IREF) am Donnerstagabend aus. Schließlich geht es Deutschland wirtschaftlich betrachtet ausgezeichnet, das Land hat zudem einen funktionierenden Mietmarkt. Dies zeige der Fakt, dass der Anteil selbst genutzten Wohneigentums in Deutschland bei unter der Hälfte (45 Prozent) liegt – in Berlin sind es mit nur 15 Prozent sogar deutlich weniger. „Wenn die Preise steigen und das Angebot nicht stiegt, dann ist etwas schräg im Markt“, diagnostiziert Fink zur Überhitzung der Immobilienpreise. Es werde interessant werden zu beobachten, ob die institutionellen Anleger weiter in Berliner Mietwohnungen investieren – „oder ob sie weiterziehen“.

Denn wenn der Prozess der Refinanzierung des eingesetzten Geldes nicht mehr gelingt („Mietpreisbremse“), sucht sich das Kapital andere Spielfelder, um Rendite zu machen. Ulrich Trautmann, Geschäftsführer ID&A Immobilien GmbH, sagte für sein Unternehmen auf der VBKI-Veranstaltung frank und frei, dass er nun auf Gewerbeimmobilien setze. Hier sei der Markt nicht so stark reguliert – „und die Gewerbemieten ziehen an den Wohnungsmieten inzwischen vorbei“. Immobiliengutachter Mirko Otto zeigte in seinem Redebeitrag einen weiteren Weg auf, um Rendite zu machen: „So wie die Landes- und Bundesregierung in den Markt eingreifen: Warum sollte ich mein Eigentum vermieten, wenn ich die Höhe gesetzlich vorgeschrieben bekomme?“Dies spreche eher für den Verkauf. Kommt also doch das „House Flipping“?

Und wo sollen nun junge Familien bleiben, die hohe Mieten in Berlin und die steigenden Grundstückspreise in der Hauptstadt nicht zahlen wollen oder zahlen können? „Otto Normalverbraucher fällt durch den Rost“, sagt Gutachter Otto. In Berlin müsse er die Wohnungen mitbezahlen, die im Zuge der kooperativen Baulandentwicklung im Neubau verbilligt für eine Sozialmiete von 6,50 Euro auf den Markt kommen. Die Folge der Entwicklung, so Projektentwickler Trautmann: „Die Länderfusion findet im Umland statt.“