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Mustergutachten 2008-185
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Marktanpassungsfaktor
Der Berliner Gutachterausschuss hat Marktanpassungsfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser abgeleitet.
Diese wurden von der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr im Amtsblatt von Berlin, Nr. 65
vom 17.12.1999 veröffentlicht und im Amtsblatt Nr. 4 vom 28. Januar 2005 Seite 174 mit derselben Metho-
dik aktualisiert.
Die Anwendung der Marktanpassungsfaktoren des Berliner Gutachterausschusses führt nach Auffassung
der Sachverständigen nicht zu marktkonformen Ergebnissen
1
. Dies ist durch eine einfache Recherche der
Immobilienangebote in den Tageszeitungen zu erkennen. Die Herleitung der Marktanpassungsfaktoren
durch den Berliner Gutachterausschuss ist sehr unplausibel und nicht nachvollziehbar, da wertermittlungs-
theoretische Grundlagen bei der Ableitung außer Acht blieben.
Bei eigenen Ableitungen hat das Büro der Unterzeichnerin festgestellt, dass die Marktanpassungsfaktoren
des Wertermittlungs
F
orums auch in Berlin anwendbar sind. Daher wurde auf diese Marktanpassungsfakto-
ren zurückgegriffen.
Es wurde hier die Sanierung berücksichtigt.
Quelle: Sprengnetter, Hans Otto: Handbuch Grundstücksbewertung, Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig, 2007
Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände
Beim Bewertungsobjekt sind zwingend Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsaufwendungen von einem
Käufer einzukalkulieren, um eine längerfristige Nutzung des Bewertungsobjekts realisieren zu können.
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Fliesenarbeiten
Fenster
Malerarbeiten
Bodenbelagsarbeiten
Sanitär
Elektro
Summe:
x
=
100%
100%
Gewerk
notwendiger Aufwand je m²
Wohnfläche
Kosten/m² Wfl.
(100 %)
25 €/m²
70 €/m²
45 €/m²
157,08 m²
53.407,20 €
95 €/m²
95 €/m²
100%
100%
20%
Anteil, der noch durch-
zuführenden Arbeiten
30,00 €/m²
100%
30 €/m²
5,00 €/m²
Ermittlung der Modernisierungs- und Instandsetzungskosten
95,00 €/m²
45,00 €/m²
70,00 €/m²
95,00 €/m²
340,00 €/m²
Die notwendigen Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsaufwendungen werden nach Gewerken als
Flächenmaße entsprechend demGrad der notwendigen Arbeiten aufgeschlüsselt. Die Werte sind
Schmitz, Krings, Dahlhaus, Meisel: Baukosten 2004, Instandsetzung / Sanierung / Modernisierung /
Umnutzung, Verlag für Wirtschaft und Verwaltung Hubert Wingen, Essen 2003 entnommen.
1
Siehe hierzu ebenfalls kritisch: Sprengnetter/Kierig „Sachwert-Marktanpassungsfaktoren 2001 für Berlin (Ostteil) veröffent-
licht“, in: WFA2/2002, S. 59f und auch Habath, Andreas: Zur sachgerechten Anwendung von Sachwert-
Marktanpassungsfaktoren in: GuG 1/2006, Luchterhandverlag, Neuwied, 6.2.2006
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Diese Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen beeinflussen den in diesem Verfahren angesetzten Ausstattungs-
standard. Dieser gibt also denjenigen Standard wieder, der nach der Durchführung dieser Aufwendungen erreicht wird.