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Mustergutachten 2008-185
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Bewirtschaftungskosten
Quelle: Sprengnetter, Hans Otto: Handbuch Grundstücksbewertung, Loseblattsammlung, WertermittlungsForum, Sinzig, 2006
Liegenschaftszinssatz
Bundesdurchschnittliche Liegenschaftszinssätze nach Sprengnetter
Art des Objektes
Liegenschaftszinssatz
Gesamtnutzungs-
(Grundstücksnutzung)
bei Restnutzungsdauer (Jahre)
dauer (Jahre)
20
30
40
60
80
100
Einfamilienwohnhäuser
2,30
2,55
2,73
2,98
3,16
3,30*
100
(unvermietet)
² ³
(
ø
130 m² Wfl.)
2,25
2,56
2,79
3,10*
60
²) Diese Liegenschaftszinssätze gelten nur für unvermietete, üblicherweise eigengenutzte Objekte. Die vermieteten Objekte stellen (wegen der davon
abweichenden rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten) einen selbstständig zu behandelnden Grundstücksteilmarkt dar. Viele Kaufpreisaus-
wertungen sind diesbezüglich nicht hinreichend differenziert. Für vermietete Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke und individuelle Wohnungsei-
gentume (z.B. Penthouse-Wohnungen) werden i.d.R. bei nicht unmittelbarer Eigennutzungsmöglichkeit für den Erwerber deutlich niedrigere Kauf-
preise gezahlt. Umgekehrt errechnen sich höhere Liegenschaftszinssätze.
³) Je individueller, umso niedrigere (z.B. bei Villengrundstücken); je weniger individuell, umso höhere Liegenschaftszinssätze (z.B.
- bei Reihenmittelhäusern alle Werte + 0,20 bei geringer RND, bis + 0,30 bei hoher RND
- bei Doppelhaushälften alle Werte + 0,10 bei geringer RND, bis + 0,20 bei hoher Restnutzungsdauer.
In hochpreisigen Lagen (Bodenwert > 300 €/m²) sind die Zuschläge noch höher.
*) Die angegebenen Zinssätze für neu errichtete Objekte (GND = RND) gelten für Zweitverkäufe. Bei Erstverkäufen, auf die jedoch Verkehrswer-
termittlungen grundsätzlich nicht abzustellen sind, gelten i.d.R. niedrigere Liegenschaftszinssätze.
Nach Ableitungen des Büros der Sachverständigen liegen die durchschnittlichen Liegenschaftszinssätze für
Ein- und Zweifamilienwohnhäuser in Berlin und im Umland ca. 0,5 bis 1,5 Prozentpunkte höher als im
Bundesgebiet. Daher wird der objektartenspezifische Liegenschaftszinssatz entsprechend höher angesetzt.
Restnutzungsdauer
Siehe Sachwertverfahren.
Vervielfältiger
Der Vervielfältiger ist eine Rechengröße des Ertragswertverfahrens und berücksichtigt darin den Umstand,
dass Erträge einer Immobilie nicht auf einmal sondern erst langfristig erbracht werden und daher Zinsaspek-
ten und Inflation unterliegen. Der Vervielfältiger bestimmt sich anhand des angesetzten Liegenschaftszins-
satzes und der verwendeten Restnutzungsdauer und erfolgt nach der in Anlage 1 (zu § 16, Abs. 3) der
WertV festgelegten Formel.
Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände
Die zu berücksichtigenden besonderen wertbeeinflussenden Umstände sind zuvor bereits erläutert worden.
Die angesetzten Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen führen zu einer Sanierung des Objek-
tes, die im Ergebnis sicherstellt, dass die angesetzten Mieten nachhaltig erzielbar sind.