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(Muster)-Gutachten 2006-453
Seite 7 von 21
2.4.2
Öffentlich-rechtliche Situation
2.4.2.1
Bauplanungsrecht
Darstellungen im
Flächennutzungsplan:
Wohnbaufläche
Bauplanungsrechtliche
Situation:
Für den Bereich des Bewertungsobjektes trifft der Baunutzungsplan von 1960
in Verbindung mit der Berliner Bauordnung von 1958 und in Verbindung mit
den förmlich festgesetzten Fluchtlinien als qualifizierter Bebauungsplan
folgende Festsetzungen:
Fläche = Allgemeines Wohngebiet der Baustufe IV/3, geschlossene
Bauweise
GRZ
= 0,3 (Grundflächenzahl)
GFZ
= 1,2 (Geschossflächenzahl)
v. Feldmann schreibt in
v. Feldmann, Knuth:
Berliner Planungsrecht,
Grundeigentum-Verlag GmbH, Berlin, 1998, Seite 33
:
„Mangels gesetzlicher Begrenzung der Geltungsdauer des übergeleiteten
Rechts stellt sich für den Baunutzungsplan die Frage des gesetzlich nicht
geregelten Außerkrafttretens wegen faktischer Bedeutungslosigkeit.
Nach feststehender Rechtsprechung (BVerwG, Urteil v. 5.8.1983 – 4C 96.79)
tritt eine bauplanerische Festsetzung wegen Funktionslosigkeit außer Kraft,
wenn die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen
Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der
Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt. Dabei muss als weitere
Voraussetzung eine bestimmte Offenkundigkeit des Zustands hinzukommen.“
Dies ist für den Bereich des Bewertungsobjektes der Fall. Niemand kann
ernsthaft daran glauben, dass die Festsetzungen des Baunutzungsplanes mit
einer maximalen Geschosszahl von 4 und einer GRZ von 0,3 in Zukunft noch
erreicht werden können, zumal auch nach Gültigkeit des Baunutzungsplanes
weitere, die geplante bauliche Ausnutzbarkeit weit übersteigende Bauvorhaben
genehmigt und ausgeführt wurden (so hätte der Ausbau des Dachgeschosses
nicht genehmigt werden dürfen). Zudem wird ein solches Gebäude immer
wieder „aufgefrischt“, so dass ein Ende der Standdauer nicht absehbar ist. Es
ist daher davon auszugehen, dass die bauliche Überausnutzung auf Dauer
erhalten werden kann, da sich das Bewertungsobjekt nahtlos in die Umgebung
einfügt und der ortsüblichen Bauweise entspricht. Somit wird in diesem Fall
der nutzungsentsprechende Bodenwert basierend auf dem tatsächlichen Maß
der baulichen Nutzung im Ertragswertverfahren angesetzt (vgl. auch
Sprengnetter,
Hans
Otto:
Handbuch
Grundstücksbewertung,
Loseblattsammlung, Wertermittlungsforum, Sinzig, 2006
,
Bd. V, Seite 5/3/4/2).
Weitere Satzungen und
Baugebote:
Das Grundstück liegt im Bereich einer Erhaltungssatzung im Sinne des § 172
BauGB. Demnach sind alle Veränderungen anzeigepflichtig.
Es liegen keine Sanierungssatzungen im Sinne der §§ 136ff., keine
städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen im Sinne der §§ 165ff. und keine
städtebaulichen Gebote im Sinne der §§ 175-179 BauGB vor.
Entwicklungszustand
(Grundstücksqualität):
baureifes Land
Quelle: Telefonische Auskunft, Frau Strand, Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg, 11.12.2006