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(Muster)-Gutachten 2006-453
Seite 14 von 21
3.3.1
Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung
Flächen
Die Flächen wurden aus der übergebenen Mieterliste entnommen und anhand folgender
Vergleichsunterlagen überschlägig plausibilisiert: K 5
Quelle: Eigene Berechnung, Mietenlisten, CD K5 RD / CD 98.1 Rasterdaten der Karte von Berlin 1:5000 von der Senatsverwaltung
für Bauen, Wohnen und Verkehr
Rohertrag
Das Modell des Berliner Gutachterausschusses zur Ableitung des Liegenschaftszinssatzes geht von den
tatsächlich erzielten Mieten aus. Daher muss der Sachverständige - um der ersten Forderung
marktkonformer Wertermittlung zu entsprechen, im selben Wertermittlungsmodell zu bleiben - auch in
dieser Wertermittlung von der tatsächlichen Miete ausgehen.
Pos Wohneinheit
Miet-
änderungs-
datum
Bau-
jahr
Ausstattung
1 Wohnung
VH EG rechts 01.05.2000 1900 mit SH, Bad u. IWC
50,86
3,72
189,18
3,72
189,18
2 Wohnung
VH 1. OG links 01.08.1986 1900 mit SH, Bad u. IWC
85,32
3,50
298,59
3,50
298,59
3 Wohnung
VH 1. OG rechts 01.02.1985 1900 mit SH, Bad u. IWC
149,62
3,13
468,21
3,13
468,21
4 Wohnung
VH 2. OG links 15.01.1986 1900 mit SH, Bad u. IWC
93,15
3,55
330,39
3,55
330,39
5 Wohnung
VH 2. OG rechts 01.01.1954 1900 mit SH, Bad u. IWC
149,62
3,20
478,22
3,20
478,22
6 Wohnung
VH 3. OG links 01.08.1997 1900 mit SH, Bad u. IWC
93,13
4,53
422,07
4,53
422,07
7 Wohnung
VH 3. OG rechts 01.02.1983 1900 mit SH, Bad u. IWC
90,00
3,61
325,03
3,61
325,03
8 Wohnung
VH DG links 15.09.1974 1990 mit SH, Bad u. IWC
41,21
2,14
88,36
2,14
88,36
9 Wohnung
VH DG rechts 01.05.2002 1990 mit SH, Bad u. IWC
54,05
4,35
235,30
4,35
235,30
10 Wohnung
VH DG mitte 01.05.1999 1990 mit SH, Bad u. IWC
85,32
6,90
588,92
6,90
588,92
11 Wohnung
QG EG links 01.11.2006 1900 mit SH, Bad u. IWC
38,80
4,78
185,40
4,78
185,40
12 Wohnung
QG EG rechts 01.01.2001 1900 mit SH, Bad u. IWC
37,95
4,47
169,75
4,47
169,75
13 Wohnung
QG 1. OG rechts 01.10.2006 1900 mit SH, Bad u. IWC
41,11
6,42
264,00
6,42
264,00
14 Wohnung
QG 2. OG rechts 01.02.2006 1900 mit SH, Bad u. IWC
41,11
5,84
240,00
5,84
240,00
15 Wohnung
QG 3. OG links 01.07.1986 1900 mit SH, Bad u. IWC
52,43
4,15
217,69
4,15
217,69
16 Wohnung
QG 3. OG rechts 01.04.2005 1900 mit SH, Bad u. IWC
43,50
5,59
243,18
5,59
243,18
17 Wohnung
QG DG links 01.12.2006 1990 mit SH, Bad u. IWC
52,43
5,11
267,99
5,11
267,99
18 Wohnung
QG DG rechts 01.12.2006 1990 mit SH, Bad u. IWC
43,89
6,21
272,36
6,21
272,36
Staffelmiete
-17
Staffelmiete
in Spanne
in Spanne
in Spanne
Staffelmiete
6
Staffelmiete
in Spanne
in Spanne
Staffelmiete
in Spanne
-30
in Spanne
-2
-11
in Spanne
in Spanne
-65
Abweichung
vom
Mietspiegel
[%]
in Spanne
-8
-13
Bemerkung
NKM
Soll
[€/m²]
NKM
Soll
[€]
Lage
Fläche
[m²]
NKM
Ist
[€/m²]
NKM
Ist
[€]
Pos Gewerbeeinheit
Miet-
änderungs-
datum
Bau-
jahr
Ausstattung
1 Praxis
VH EG links 01.01.2002 1900
90,78 12,78 1.160,37
12,78
1.160,37
Abweichung
vom
Mietspiegel
in Spanne
Bemerkung
NKM
Soll
[€/m²]
NKM
Soll
[€]
Lage
NKM
Ist
[€]
Fläche
[m²]
NKM
Ist
[€/m²]
Jahresübersicht
18 Wohnen:
1.243,50
0
0,00
18
1.243,50
4,25 5.284,64 63.415,68
100 %
1.243,50
4,25 5.284,64
63.415,68
1 Gewerbe:
90,78
0
0,00
1
90,78 12,78 1.160,37
13.924,44
100 %
90,78
12,78 1.160,37
13.924,44
Gesamt:
1.334,28
6.445,01
77.340,12
6.445,01
77.340,12
JNK
Soll-Miete
[€]
Soll-Miete
[€/m²]
JNK
Ist-Miete
[€]
Monatl.
Ist-Miete
[€]
Monatl.
Soll-Miete
[€]
Fläche
[m²]
Ist-Miete
[€/m²]
davon zum Stichtag unvermietet:
davon zum Stichtag vermietet:
als dauerhaft vermietbar angesetzt:
als dauerhaft vermietbar angesetzt:
davon zum Stichtag unvermietet:
davon zum Stichtag vermietet:
Anmerkung: Es ist nicht ersichtlich, wie das Mietänderungsdatum für die Wohnung Nr. 8 das Jahr 1974 sein
kann. Der Dachgeschossausbau wird auf das Jahr 1990 geschätzt. Hier liegt offenbar ein Versehen in der
Mietenliste vor.