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(Muster)-Gutachten 2006-453
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Ermittlung des Verkehrswerts
3.1
Verfahrenswahl mit Begründung
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist nach § 194 BauGB ein marktgerechter Preis, der
Verkehrswert
.
Dieser wird „durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der
Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.”
Um einen möglichst marktgerechten Wert zu ermitteln, also einen, der einem realistischen Verkaufspreis
nahe kommt, müssen die für das zu bewertende Objekt geeigneten Wertermittlungsverfahren ausgewählt
werden. Können mehrere Verfahren angewendet werden, so erhöht dies die Sicherheit des Ergebnisses.
Welche Verfahren auszuwählen sind, beruht vor allem auf zwei Fragen:
1. Welche Verfahren sind in der Lage, die Preisbildungsmechanismen für dieses Objekt nachzuvollziehen?
2. Für welche Verfahren stehen die notwendigen Daten aus dem Immobilienmarkt zur Verfügung?
Bodenwertermittlung
Der Bodenwert wird für gewöhnlich anhand eines Bodenrichtwertes
1
, gelegentlich auch anhand einzelner
Vergleichskaufpreise ermittelt. Durch Anpassungen des verwendeten Bodenrichtwerts oder der
Vergleichskaufpreise gleicht man diese an das zu bewertende Grundstück und dessen Eigenschaften an.
Für die Lage des Bewertungsobjekts liegt ein geeigneter Bodenrichtwert vor. Das Niveau des
Bodenrichtwertes wurde anhand der Lagequalität mit anderen Richtwerten verglichen und für
plausibel befunden. Die Bodenwertermittlung wird daher auf dieser Grundlage durchgeführt.
Ertragswertverfahren
Mit dem Ertragswertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise
zur Erzielung von Renditen und weniger zur Eigennutzung verwendet werden.
Das zu bewertende Objekt ist ertragsorientiert zu sehen, daher wird das Ertragswertverfahren
vorrangig angewendet.
Vergleichswertverfahren
Existiert eine ausreichende Anzahl tatsächlicher Verkaufspreise oder ein Vergleichsfaktor
2
für
vergleichbare Objekte, so kann für jede Objektart ein Vergleichswertverfahren durchgeführt werden.
Für das zu bewertende Objekt existiert ein Vergleichsfaktor, daher kann mit diesem ein indirektes
Vergleichswertverfahren durchgeführt werden.
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Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für ähnlich genutzte Grundstücke in einer abgegrenzten Zone.
2
Zumeist ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für eine bestimmte Objektart.