(Den Artikel können Sie natürlich auch in der Online-Version der BerlinBoxx nachlesen)

Der Berliner Immobilienmarkt ist auch für den Profi schon seit vielen Jahren ein Phänomen: Wir erleben ständig steigende Marktpreise und das in praktisch allen Bezirken und Objektarten. 2015 wurden mehr Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt denn je, allein 57 Prozent mehr als noch 2014. Auch die „Umsätze“, also die Zahl der Immobilien, die den Besitzer wechselt, steigt stetig.

Berlin verkauft sich aus.

Eines der gravierendsten Argumente der Käufer und Vermarkter: Berlin ist trotz seiner Beliebtheit und des Hauptstadtstatus immer noch billiger als Frankfurt oder München. Der besonnene Betrachter sollte Ruhe bewahren. Dieter Bohlen und Helene Fischer verkaufen ihre Ware auch überteuert und millionenfach – das sagt noch nichts darüber aus, was richtig oder falsch ist.

Für mich als Gutachter zählen Zahlen. In Berlin liegt der Rohertragsvervielfältiger in der Regel bei mindestens 20, tendiert eher zur 30. Anders: Bei aktueller Vermietung habe ich nach 20 bis 30 Jahren Vermietung mein Geld zurück – wenn ich nur kassiere und nichts saniere. Das wiederum bedeutet, dass man Renditen zwischen 3,3 und fünf Prozent vor Kosten (!) erzielen kann. Und nach Kosten? Das kommt drauf an...

Beließe man es bei dieser Sichtweise, schliefen einem die Füße ein und die Erklärung für den derzeitigen Run auf Berliner Immobilien wäre so schwer zu finden wie im Fall von Helene Fischer. Würden jetzt auch noch die Zinsen merklich steigen, bestünde die Gefahr, dass die Rechnung sogar „umkippt“ und eine Null- bis Negativ-Verzinsung droht. Das ist derzeit aber so unwahrscheinlich wie ein gutes Album von Dieter Bohlen. Extrem unwahrscheinlich.

Wenn nun die Rendite objektiv nicht den Ausschlag geben kann, was macht dann den Hype aus? Bleiben nur zwei Erklärungen: Steigende Mieten und steigender Wert. Die Erwartung, dass die Neuabschlussmieten deutlich über den Bestandsmieten liegen müssen, ist natürlich eine berechtigte Motivation, die sich derzeit in Berlin auch erfüllt.

Also „Kaufen, neu vermieten, glücklich sein“? Nicht ganz. Die Berliner Politik ist außerordentlich engagiert darin, diese Strategie zu demontieren. Zuerst mittels Mietpreisbegrenzungsvorordnung („Mietpreisbremse“). Die wäre vielleicht halb so schlimm, wäre der Mietspiegel, an den sie angelehnt wird, mehr als ein missglückter Treppenwitz.

Es wurde per Studie nachgewiesen, dass in Berlin schon über 80 Prozent aller angebotenen Wohnungen über der Vergleichsmiete des Mietspiegels liegen. In manchen Bezirken steigen die Mieten schon um zehn Prozent pro Jahr. Die Krux ist, dass der Mietspiegel beziehungsweise seine „ortsüblichen Mieten“ immer über einen so genannten Bezugszeitraum ermittelt werden.

Nun möchte die Politik diesen Zeitraum weiter ausdehnen und die erzielten Mieten nicht aus den vergangenen vier, sondern acht Jahren einbeziehen. Weitere Kontrollen sind ebenso vorgesehen, so der Nachweis der Vereinbarungen mit dem Vormieter bis hin zur Rückzahlung in der Vergangenheit vermeintlich zu viel gezahlter Miete. Sollte die Regierung hier wirklich mit der Schärfe und Entschlossenheit vorgehen, die sie ankündigt, dann wäre eine „Renditebrem- se“ unausweichliche Realität.

Die Folge: Vermietmodelle rechnen sich nicht mehr. Immobilieninvestitionen werden uninteressanter, mit Ausnahme von bislang nicht reglementierten Luxus-Neubauten.

Wenn es mit der Rendite womöglich eng wird, was ist denn dann mit der Wertsteigerung? Mittelfristig bedeutet die teilweise Verunmöglichung einer hinnehmbaren Rendite einen Wertverfall und sinkende Preise. Diese müsse eben so weit fallen, dass sich das Engagement wieder rechnen kann.

Aus Vermietern werden dann zunehmend Verkäufer: Schon 2015 wurden in Berlin hunderte Mehrfamilienhäuser in mehr als 17.000 Wohnungen aufgeteilt und vermarktet, das ermöglicht die gleiche Zahl an neuen Eigentümern. Wenn dann aber nicht einmal 12.000 neue Mietwohnungen geschaffen werden, wird deutlich, dass sich das Angebot für Menschen, die sich eine Mietwohnung leisten müssen, de facto verkleinert.

Haben wir in Berlin also eine Immobilienblase? Ich beobachte durchaus Fluchtbewegungen von Kapital, vor allem aus den alten Bundesländern nach Berlin, geschürt durch Euro-Sorgen, unattraktive Finanzanlagen, dem Zinsniveau und eben der Idee, dass Berlin auch weiterhin „ständig wird, ohne jemals zu sein“.

Ich höre von Mandanten buchstäblich: „Dabei sein ist alles“. Hier sind Preissteigerungen zu sehen, die man durchaus als „Anomalien“ bezeichnen kann. Der Fokus ausländischer Anleger, denen Berlin als die Hauptstadt Deutschlands eine unwiederbringliche Einmaligkeit suggeriert, tut sein Übriges. Dennoch sind wir preislich nach wie vor nicht auf dem Niveau westdeutscher Metropolen, was eine eindeutige Beantwortung schwer macht. Die Grenze zwischen Gutachter und Prophet ist hier etwas unscharf.

Betrachtet man allerdings die im Vorlauf der kommenden Wahlen gemachten Ankündigungen, die das Augenmerk der Wähler auf „bezahlbare Wohnungen für alle“ lenken, sollte man sich wirklich ernsthafte Gedanken darüber machen, wie unter den wirtschaftlichen Gegebenheiten und den politischen Aussichten weitere Miet- oder Preissteigerungen zustande kommen sollen.

Wohl und Wehe des Berliner Immobilienmarktes und des Preisgefüges hängen in den kommenden Jahren entscheidend davon ab, wie stark und wie vernünftig die Politik in den Markt eingreift und – so meine ich – ihre eigenen Aufgaben (bezahlbarer Wohnraum für alle) weiterhin der Privatwirtschaft überhelfen will, die dafür naturgemäß nicht zuständig ist.

Bisher sehen wir zunächst mal eine „Marktentwicklung“. Alleine die Politik könnte daraus eine Blase machen. Gegen die Folgen für die Berliner, die auf eine Mietwohnung angewiesen sind, ist selbst ein neues Album von Helene Fischer harmlos.