Seite 32 - Mustergutachten Eigentumswohnung Berlin

Basic HTML-Version

Gutachten-Nr. 2007-258
Seite 9
Das Vergleichswertmodell der Wertermittlungsverordnung
Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 13 - 14 der Wertermittlungsverordnung beschrieben.
Auf welcher Überlegung basiert das Vergleichswertverfahren?
Menschen vergleichen zumeist, um das günstigste Angebot zu finden, wenn sie etwas kaufen wollen.
Die Schwierigkeit bei Immobilien liegt darin, dass sie so viele Eigenschaften haben, dass die
Vergleichbarkeit schnell darunter leidet. Eine identische Wohnung auf dem gleichen Stock oder eine
Etage tiefer könnte, obwohl von Größe, Ausstattung und Lage identisch, bereits andere
Lichtverhältnisse aufweisen.
Daher kann man nicht einfach die Menge an Vergleichsobjekten erhöhen, um eine größere
Ergebnissicherheit zu erhalten. Selbst wenn man dabei identische Bauten findet (z.B. Reihenhäuser
der gleichen Firma), so stehen sie mit zunehmender Menge an anderer Stelle und werden schwieriger
vergleichbar.
Was gilt als vergleichbar?
Gemäß der WertV sind „Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren
Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen“.
Die „wertbeeinflussenden Merkmale“ sind die „rechtlichen Gegebenheiten“, die „tatsächlichen
Eigenschaften“, und die „sonstige Beschaffenheit“ des Grundstückes, wie sie in der Definition des
Verkehrswertes im § 194 BauGB genannt und in der WertV genauer ausgeführt sind.
Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren
Es gibt zwei verschiedene Arten von Vergleichswerten:
die Vergleichs
preise
, also die tatsächlichen Werte, die für einzelne Objekte erzielt wurden
die Vergleichs
faktoren
1
, die aus den tatsächlichen Vergleichspreisen abgeleitet wurden.
Vergleichs
preise
werden vom Gutachterausschuss so angegeben, wie man sie auch in dem zugrunde
liegenden Notarvertrag finden würde: Wohnung, Fläche, Lage, Stockwerk, Ausstattung, Baujahr,
Zustand, Balkon ja oder nein, Preis.
2
Zusätzlich könnte eine Angabe in Währung/m² erfolgen.
Vergleichs
faktoren
können unterschiedlich angegeben werden.
Der bekannteste Vergleichsfaktor ist der Bodenrichtwert, ein Mittelwert aus allen für eine
abgegrenzte Richtwertzone geltenden Preisen für Grund und Boden, angegeben in gerundeter
Währung/m².
Für Wohnungen oder Gewerbe werden zumeist durchschnittliche Werte in Währung/m² Wohn- bzw.
Nutzfläche angegeben. Beispiel: 2 ZW von 50-70 m² in der Lage wurden von € 880.- bis € 1.760.-, im
Mittel
3
zu € 1.190.- verkauft.
1
(Math.)
Zahl od. Größe, mit der eine andere multipliziert wird.
(Duden)
2
Wie viele Eigenschaften neben dem Preis genannt sind bestimmt die Qualität und Verwertbarkeit der
Vergleichspreise. In vielen Fällen wird man nicht die komplette obige Liste zur Verfügung haben.
3
Das Mittel ist in diesem Fall nicht das Mittel zwischen dem obersten und dem untersten angegebenen Wert,
sondern das Mittel aller Kaufpreise.